北卡三角区
北卡罗来纳研究三角都会区包括罗利市、达勒姆市和教堂山镇以及周边的一些城镇。三角区拥有三所享有盛誉的研究型大学：北卡罗来纳大学教堂山分校、杜克大学和北卡罗来纳州立大学。
三角家园美国住房市场分析
1990年至2022年美国售出住宅房屋的中位数销售价格
* 所有数据均为名义值，未进行通胀或季节性调整。蓝线根据左侧y轴的数值绘制，而两条橙线根据右侧y轴的数值绘制。
根据美国联邦储备经济数据，1990年美国售出的房屋中位售价为123,900美元，而2022年为413,500美元。这表明房价上涨了234%，年回报率超过7%。带有圆圈标记的橙色线代表美国的家庭收入中位数，1990年为29,940美元，2022年为74,580美元。带有三角形标记的橙色线则代表美国名义人均国内生产总值，1990年为23,889美元，2022年为76,329美元。从图表中可以看到，1990年代家庭收入中位数显著高于人均GDP，而到2020年代，家庭收入中位数甚至低于人均GDP。这种对比表明，家庭收入增长显著落后于人均GDP的增长。
美国房价家庭收入比和房价人均GDP比
* 所有数据均为名义值，未进行通胀或季节性调整。蓝线表示美国中位数房价与中位数家庭收入的比率，橙线表示美国中位数房价与人均GDP的比率。
三角家园根据上述数据计算出房价中位数与家庭收入中位数的比值（用蓝线表示）以及房价中位数与人均GDP的比值（用橙线表示）。按图中蓝线所示，房价收入比从1990年代的不到4稳步上升，到2022年已超过5.5，表明房价上涨明显快于收入上涨。与此同时，房价与人均GDP的比率在此期间却保持相对稳定。值得注意的是，2022年的房价GDP比率与2006年和2007年次贷危机前的水平非常接近。
通过这两个比值的对比，我们意识到可以更深入地理解当前住宅负担能力问题。房价的不可负担性不仅仅是由于房价上涨，更大程度上是因为家庭收入的增长显著落后于经济整体增长。换句话说，尽管经济在不断扩展，但收入的增幅并未能跟上房价上涨的步伐，这加剧了购房负担。
尽管过去几年房价飙升在部分地区引发了房地产泡沫的担忧，但整体美国市场尚无太多值得忧虑的迹象。当前的市场虽有降温趋势，例如房屋销售和价格的下降，但类似2008年那样的大规模崩盘短期内不太可能发生。不过，继续密切监测经济趋势、利率波动和房屋供需动态仍然十分重要。若经济急剧下滑，或者失业率上升导致大规模房屋止赎，可能会成为房地产市场崩溃的潜在诱因。
美国住宅房价指数的跨市场分析
* 所有价格指数都是相对2010年的数据。由于数据在可得性和准确性方面的限制，并未包含所有主要经济体。
三角家园还将美国住房市场与其他主要经济体进行同期比较。上图显示了美国（红线）、日本（灰线）、德国（黄线）、英国（绿线）和法国（蓝线）的房价指数变化。为了便于对比，所有房价指数数据都是以2010年的数据为基准的相对值，各国在这一年的房价指数都是100。
从图中可以看出，除了日本外，所有国家的房价在这一时期都经历了显著增长。日本的房地产 市场自1990年代初期泡沫破裂后，房价持续下滑，直到2010年代以后才逐步企稳。相比之下，美国的房价指数这五个国家中增长较快，位居第二，仅次于英国，略高于法国。尽管在过去的十年中，尤其是新冠后的几年里，美国房价增幅明显高于其他国家，但仍然相对合理，尚未达到极端过热的状态。
凯斯-席勒房价指数和利率
众所周知，房地产市场和利率是紧密相关的。接下来三角家园就用凯斯-席勒房价指数来探寻美国房市如何受到利率的影响。凯斯-席勒房价指数是广泛认可的美国住宅房地产价格衡量指标。指数使用重复销售的方法来确定房屋价值，并且将房价相对通货膨胀进行了调整使得指数提供了更准确的长期价格趋势。
下图中蓝色线条表示标准普尔凯斯-席勒全国房价指数，而带三角的橙色曲线则是联邦基金有效利率，带圆圈的橙色曲线则是美国平均的30年固定贷款利率。美联储在联邦公开市场委员会会议期间设定联邦基金利率的目标区间，而联邦基金利率的变动则通过市场的影响调节了诸如房屋贷款利率的各种相关市场利率。
1990年以来美国的四次经济衰退
自上世纪九十年代以来，美国经历了四次经济衰退：
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1990年7月至1991年3月：这次衰退主要由1990年海湾战争引发的油价骤然上涨所导致。能源成本的突然飙升给经济带来了巨大的压力，导致商业活动萎缩和消费者信心下降。在此期间，标准普尔500指数从860点迅速下跌至717 点。
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2001年3月至2001年11月：这次衰退由互联网泡沫的破裂引发，互联网泡沫导致科技股估值过高。此次经济下滑因“9·11”恐怖袭击进一步加剧，市场波动性急剧增加，投资者恐慌情绪加剧。在此期间，标准普尔500指数从2456点急速下探至1838 点，经济冲击波及多个行业，包括旅游、保险和金融。
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2007年底至2009年6月：这次衰退通常被称为“大衰退”，这一时期被广泛认为是自大萧条以来美国最严重的经济危机。衰退是由次贷市场崩溃引发的，导致全国房地产市场崩盘，金融体系随之崩溃。标准普尔500指数从2335点一路下跌至1091点，跌幅超过50%，标志着这一时期的经济严重衰退。
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2020年初：最近的一次衰退发生在2020年初，由全球新冠疫情引发。尽管衰退仅持续了两个多月，但其经济破坏却十分严重。失业率飙升至大萧条以来的最高水平，许多行业，尤其是旅游、酒店和零售业，受到了严重打击。尽管标准普尔500指数最初急剧下跌，但随着财政和货币政策措施的出台以稳定经济，它很快反弹。
图中的灰色区域清楚地标示出四次经济衰退的时间段。值得注意的是，过去三十年间，房地产市场在大部分时间里一直呈现出持续的上升趋势。会经历显著的波动，但房地产市场通常保持相对稳定。这种稳定性在小规模、短期衰退期间尤为明显，此时房市相较于股市受到的影响较小。
例如，最近由新冠疫情引发的衰退给全球经济带来了严重打击。然而在衰退结束后不久，全国房市却迅速繁荣。这一显著的反弹可以归因于几个相互交织的因素，包括历史性低位的贷款利率、可用住房的短缺，以及人们生活方式的变化，例如对郊区生活和家庭办公空间需求的增加。这些因素共同形成了一个“完美风暴”，推动了房价的异常上涨。
然而，凯斯-席勒房价指数也突显了这一轮房价上涨的速度前所未有。在短短两年内，该指数从不到220攀升至300以上，涨幅高达40%。这种房价的快速上涨自然引发了人们对住房负担能力日益增长的担忧，尤其是对于首次购房者和中等收入家庭。此外，越来越 多的人担心，房地产市场可能正朝着泡沫的方向发展，因为房价增长超过了收入水平，从而在市场上造成潜在的不平衡。
此外，从图中可以看出，当房市自身出现问题时，其下跌周期往往会相对较长。以次贷危机引起的经济衰退为例，标准普尔指数在2007年10月达到了高点（2335点），随后一路下跌，直到2009年2月才止跌回升，历时一年零四个月。然而，房价的下跌从2006年7月开始，直到2012年2月才出现回升，持续时间长达五年零七个月。
这种持续时间的明显差异表明，尽管与股市相比，房地产市场在短期经济下滑中通常更具韧性，但在进入长期下行趋势时却面临重大挑战。房地产市场的恢复时间之长突显了该行业可能出现的结构性问题和复杂性。消费者信心、贷款实践以及整体经济状况等因素在决定市场恢复速度方面都起着至关重要的作用。
联邦基金利率和美国30年固定房屋贷款利率
联邦基金利率是美国银行间短期借款的利率，由美联储通过公开市场操作调控。这是美联储最重要的货币政策工具之一，用来控制通胀、促进就业和维持金融稳定。当通胀压力上升时，美联储通常会提高联邦基金利率，以抑制需求并减少通胀压力；而在经济衰退或增长疲软时，美联储则可能降低利率，以鼓励借贷和投资，刺激经济增长。联邦基金利率的变动不仅影响美国国内市场，还对全球金融市场产生深远的影响。因此，联邦基金利率的每一次调整，不仅是对美国国内经济状况的反映，也往往成为全球金融市场关注的焦点。
从上图中可以看出，联邦基金利率（带三角的橙色曲线）和美国30年固定房屋贷款的平均利率（带圆圈的橙色曲线）有很强的相关性，在统计学中，相关系数在-1和1之间变动，其中1表示完全正相关，-1表示完全负相关，而相关系数的绝对值在0.7到0.9之间则表示高度相关。因此，这一高相关性表明，联邦基金利率的变动会直接影响到长期固定房屋贷款的利率。
自2007年底以来，美联储将联邦基金利率长时间维持在接近于零的水平以 刺激经济，这在2007年以前并不常见。固定贷款利率通常会高于联邦基金利率，可以将其看成联邦基金利率加上房贷受到更广泛的经济和市场因素的影响。当联邦基金利率较低时，其对房贷利率的影响会减弱。譬如，在2008年至2014年期间，联邦基金利率平均值仅为0.4%，联邦基金利率和30年房贷平均利率的相关性也减弱至0.66。在此期间，房贷利率更多地受到其他经济和市场条件的影响。
凯斯-席勒房价指数和美国30年固定房屋贷款利率
自上世纪九十年代开始，美国房贷利率持续震荡走低，30年平均利率在2020年底达到最低的2.68%。伴随着房贷利率的降低，房屋价格也稳步升高，凯斯-席勒房价指数由1990年的77在2022年底升至超过了300。可以想象，如果房贷平均利率一直处于1990年时超过10%的高位，那么现在的房地产市场一定是另外一种景象了。不过，像上世纪九十年代那样超过10%的房贷利率不太可能回归。这主要是由于进入二十一世纪以来，美联储设定了相当低的通货膨胀目标，目前设定的通胀目标是2%。因此在通常情况下没有必要提升利率太多。另外，高利率会加大债务成本，而目前美国政府和个人都背负了大量债务。高利率会导致美元强势，损害美国企业在国际贸易中的竞争力。
1990年至2022年期间，凯斯-席勒房价指数与30年固定房屋贷款的平均利率的相关系数为-0.744，表明两者之间存在显著的负相关关系。也就是说，随着房屋贷款利率的上升，房价通常会下降，反之亦然。进一步分析显示，贷款利率与一个月、三个月、半年以及一年后的房价指数的相关系数分别为-0.746、-0.751、-0.758和-0.766。相关性的强度随着延后时间的推移而增强，这表明贷款利率的变化对房价的影响具有一定的滞后性和持久性。这一现象揭示了利率调整在房地产市场的深远影响，尤其是其对长期市场趋势的影响。
美国住宅房屋市场供需情况分析
要了解未来房价的走势，最直接的方法是研究房市中的供需变化。我们可以从美国联邦储备经济数据中的三个变量获取有价值的信息：美国住房总数、在售家庭房屋数量以及已售家庭房屋数量。这些变量使我们能够绘制出两条反映供需动态的重要曲线。下图中蓝线代表在售家庭房屋数量占全美住房总数的比例，而橙线则表示已售家庭房屋数量与整体住房存量的比例。
自上世纪九十年代以来，我们观察到在售房屋的比例逐渐增加，从1991年初的不到0.45%上升到2005年的超过1%。随着房屋供应的增加，销售在世纪末开始疲软，进一步加剧了供需之间的失衡。在次贷危机引发的经济衰退发生后，在售房屋的 比例降至前所未有的低点，市场上可售房源迅速被消化，直到2012年房市的供需才大致稳定下来。
2020年的新冠疫情显著改变了美国房市的供需动态。最初，由于封锁措施，房主们纷纷出售房屋，导致可售房源数量急增。然而，这一趋势很快逆转，房屋供应急剧下降，从0.7%降至不到0.4%。随着现有房屋被迅速售出，供应短缺的局面出现，导致房价飙升。
图表显示，尽管近年来在售房屋的增长速度超过了已售房屋，但整体供需状况仍然健康。2023年末的这两个比例与1990年的数据密切相关。这表明，尽管市场正在经历波动，但仍存在一种平衡，可能支持未来房价的持续稳定。了解这些供需趋势对于预测房市未来的发展以及帮助买家、卖家和投资者做出明智的决策至关重要。
2024年美国住宅房屋市场分析总结
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尽管近几年房价飙升加剧了部分地区的房地产泡沫，但对整体美国市场无需过度担忧。
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尽管2024年房地产明显降温，但像2008年那样的房地产崩盘短期内不太可能发生。
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相比证券市场，房地产市场表现更为稳定，尤其对短期的经济衰退具有更强的免疫力。
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一旦房市自身出现问题而下跌时，其过程往往会相当漫长，扭转这种趋势并非易事。
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新冠疫情推动了房价的强劲上涨，加剧了房产泡沫，住房变得日益不可负担。
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联邦基金利率和美国房屋贷款利率有很强的正相关性，其变动会直接影响到房贷利率。
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当联邦基金利率处于低位时，其对美国房屋贷款利率的影响会有所减弱。
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由于美联储设定了相当低的通货膨胀目标，超过10%的超高房贷利率不太可能回归。
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美国房价与房贷利率呈显著负相关，而且利率变化对房价的影响有滞后性和持续性。
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虽然近年来在售房屋比例的增长速度高于已售房屋比例的增长，但整体供需状况仍然健康。
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